Lionel Ayangma est professionnel de l’immobilier. Il est par ailleurs chercheur à l’Université de Douala. Il fait son analyse sur la mesure prise le ministre des domaines, qui entre en vigueur le 1er avril 2026 et qui implique désormais les chefs traditionnels dans la gestion foncière au Cameroun.
Les chefs traditionnels désormais habilités à délivrer des attestations foncières provisoires dès le mois d’avril 2026. Qu’est-ce que cela va résoudre comme problème ?
La gestion de l’assiette foncière, plus précisément celle de son domaine national, est devenue une source majeure de conflits et de graves polémiques au Cameroun. Si ceux-ci au départ sont latents, leur phase manifeste des hostilités, se déclenche le plus souvent, dès que le moindre besoin d’aménagement, encore plus la moindre velléité d’appropriation se fait sentir. L’on vit alors en permanence dans un climat une insécurité.
Une insécurité dite foncière. Celle-ci se traduit par la situation dans laquelle, les acteurs considèrent leurs droits fonciers menacés par d’autres acteurs ; qui ici sont généralement : les particuliers, les communautés, l’Etat et ses démembrements locaux.
Cette insécurité aux causes nombreuses, est non seulement une véritable menace à la paix et la stabilité sociale ; mais aussi fragilise tout investissement peu importe qu’il soit public et privé. En effet, celui qui exploite la terre ou construit sur un terrain, n’a véritablement plus de garantie d’éviction.
Qu’il soit propriétaire, occupant ou exploitant d’une dépendance foncière, il garde désormais à l’esprit que du jour au lendemain, il peut être évincé à tort ou à raison. L’insécurité foncière étant désormais une question de sécurité publique, alors elle la lutte contre celle-ci, interpelle les Pouvoirs Publics camerounais.
Ceux-ci en ont d’ailleurs fait une préoccupation majeure, en s’attelant autant que peuvent à trouver et apporter des solutions efficaces et efficientes pour y remédier. Dès lors on comprend que, c’est dans cette mouvance de quête permanente d’une meilleurs thérapie, pour la lutte contre ce fléau d’insécurité foncière généralisée, qu’est survenue la circulaire No 0001/MINDCAF/CAB/LC du 20 février 2026.
Ladite circulaire précise les modalités de délivrance d’une Attestations de Reconnaissance des Droits Coutumiers (ARDFC) et d’une Attestation de Jouissance Paisible des Terres (AJPTER). Il s’agit en fait deux instruments sécuritaires, nouvellement introduits dans le processus sécurisation de l’acquisition de la propriété foncière en droit Camerounais.
La sécurité foncière étant une affaire de tous, il incombe alors à tout acteur d’y contribuer à sa manière. C’est d’ailleurs à ce titre que tout au long de cette interview, nous allons donner notre point de vue en répondant à vos questions relatives à la pertinence de ces deux actes juridiques.
La législation foncière Camerounaise oscille entre un droit importé dit moderne et le droit coutumier ; avec une prééminence du droit dit moderne toutefois qu’il y a conflit en ces deux normes juridiques.
Ce qui fait que depuis le lendemain de notre indépendance, les autorités traditionnelles reléguées à jouer les seconds rôles dans la gestion de notre assiette foncière, se sont souvent alors senties marginalisées dans la prises de certaines décisions y relatives. Ceci étant, l’on peut à priori saluer la venue de l’habilitation des chefs Traditionnels à désormais délivrer des Attestation Foncières Provisoires.
Celle-ci peut être considérée comme une avancée non négligeable, dans la mesure où elle vient formellement renforcer l’implication des autorités traditionnelles dans la gestion du domaine national.
Quoi qu’on dise, il s’agit d’un pas louable vers l’actualisation de notre régime foncier, à travers son imprégnation aux réalités locales. Maintenant il restera alors aux Autorités Traditionnelles et Administratives de jouer franc jeu dans le déroulement des procédures.
Est-ce qu’on entre pas là dans une autre situation. Qui va plutôt compliquer la tâche aux uns et aux autres ?
A l’instar de tout œuvre humaine, la décision du MINDCAF aussi formidable qu’elle puisse être, regorge sans doute quelques des faiblesses, qui pourraient entraver le bien-fondé de l’esprit positif qui anime ces deux actes juridiques.
Ces Attestations foncières provisoires, n’étant que des documents intermédiaires au processus d’obtention du titre foncier, qui jusqu’ici reste la seule certification officielle de la propriété foncière en droit camerounais ; alors on peut valablement questionner la pertinence de leur venue. Il d’emblée dire que celle-ci aura à coup sûr une incidence perceptible tant sous l’angle économique que juridique.
Relativement à l’incidence économique, sachons reconnaitre que, ces Attestations Foncières Provisoires, dont l’obtention aura forcément un coup pécuniaire, interviennent dans un contexte où l’on se plein déjà des coûts des procédures d’obtention du Titre Foncière, jugés exorbitant.
Or ces Attestations n’étant que des documents intermédiaires au processus d’obtention du Titre Foncier , désormais exigible pour toute demande d’immatriculation d’un terrain du domaine national ; alors il y a lieu de craindre à raison qu’ils ne viennent alourdir le coût de la procédure d’obtention du titre foncier au Cameroun.
Cela est d’autant plus vrai que la durée de validité de l’AJPTER, est de cinq (05) ans, renouvelable selon la même procédure que son établissement. On comprend alors en d’autres termes, qu’il faudra refaire la même dépense tous les cinq (05) ans.
Quant à l’incidence juridique, Il convient ici de rappeler que tous les acteurs s’accordent à reconnaitre que le cadre institutionnel du foncier camerounais est très complexe. Plusieurs experts et chercheurs camerounais sont d’ailleurs à l’œuvre pour trouver de solutions visant à le simplifier.
Quant à cela vient s’ajouter ces deux documents intermédiaires, dont la procédure d’obtention n’est pas des moins complexe, alors il va s’en dire, qu’au lieu de faciliter l’obtention du titre foncier au Cameroun, ces deux documents viennent davantage complexifier un cadre institutionnel déjà est très complexe. Dès lors malgré leur esprit positif, il y donc lieu de croire qu’ils ne viennent plutôt compliquer la tâche aux uns et aux autres.
Est-ce qu’avec ces papiers, le notaire peut valider les actes d’achats ou de vente des terrains?
Dans la liesse populaire, les camerounais ont chaleureusement accueilli la venue de ces documents intermédiaires. D’aucun ont même tôt fait de les appeler Titres Fonciers Provisoires, allant même jusqu’à dire que le notaire pourra désormais valider les actes de cessions immobilières gratuits ou onéreux avec lesdits documents.
Ceci nous amène à questionner la valeur, voir la portée juridique de ces Attestations Foncières Provisoires. Il convient ici de rappeler que la circulaire du ministre est restée muette relativement à la question des transactions immobilières privées, pouvant être effectuées sur la base de ces documents.
Aucune précision n’ayant été faite à cet effet, il convient de rappeler qu’en l’état actuel du droit foncier camerounais, la vente des dépendances du domaine national qu’il soit de première ou de deuxième catégorie est strictement proscrite.
C’est dire qu’avec lesdits documents, l’on ne devrait en principe pas prétendre faire des actes de cessions par devant notaire. Ceci est d’autant plus vrai que la circulaire du ministre des Domaines du Cadastre et des Affaires Foncières, n’a abrogé aucune disposition antérieure interdisant toute transaction sur les dépendances du domaine national. A titre de droit comparé,
On peut à ce niveau exprimer notre regret. En fait l’on se serait attendu à ce qu’en terme de valeur juridique, ces Attestation Foncières Provisoires, soient tout au moins l’équivalent du Certificat Foncier malgache.
Il s’agit d’un document en droit foncier malgache, qui rend légalement cessibles et hypothécables la propriété non titrée, tout en reconnaissant à celle-ci les mêmes attributs que la propriété titrée. Or tel n’est pas le cas en droit camerounais avec les Attestation Foncières Provisoires.
Qu’est cela va changer ?
Nous pensons qu’avec la venue de ces Attestations Foncières Provisoires, rien n’a fondamentalement changé. Précisons davantage que ces documents qui ne sont ni des Titres Fonciers, encore moins des documents pouvant faire l’objet de transactions par devant notaire.
Ou d’hypothèque bancaire, ne sont en réalité qu’un commencent de preuve de l’occupation et de l’exploitation d’une parcelle de terrain du domaine national par le demandeur , comme l’était d’ailleurs le Certificat ou Attestation d’Abandon de Droit Coutumier, que délivrait déjà les Chefs Traditionnels ou les Représentants des Collectivités Coutumières (…)
La seule différence entre les deux premiers documents et le second, se situant au niveau de la procédure de leur obtention et de la reconnaissance formelle des deux premiers documents. Il s’agit en fait des simples preuves, qui d’ailleurs ne sont d’ailleurs pas irréfutables.
Dès lors on peut valablement dire que la venue de ces Attestations Foncières Provisoires, n’a fondamentalement rien changé dans notre landernau foncier. On l’impression qu’il y a juste eut changement de dénomination d’un moyen de preuve qui dans notre landernau foncier, existait déjà dans l’informel.
Seulement le ministre n’a pas déterminé les montants à payer. Comment voyez-vous la suite des choses ?
Le silence du législateur foncier camerounais sur le coût pécuniaire de la prise en charge travaux d’évaluation et de constat d’occupation ou d’exploitation des dépendances du domaine national, demeure le ventre mou de notre législation foncière.
En effet, tout comme notre Régime Foncier et Domanial, la circulaire du Ministre des Domaines du Cadastre et des Affaires foncières, a gardé le silence à propos. Ce texte juridique indique clairement que la délivrance desdites Attestations est gratuite ; que toutefois les charges liées à leur délivrance sont supportées par le demandeur .
Cependant il reste silencieux sur la précision du le coût pécuniaire de cette prise en charge. Le risque est grand que c vide ou flou juridique, ne viennent davantage fertiliser les réseaux de corruption qu’entretiennent les autorités Centrales et locales en charge des questions foncières.
Pourtant il y a quelques années dans le passé, le Gouvernement camerounais avait pris un texte fixant les délais de durée des travaux de la Commission Consultative, ainsi que les montants de leur prise en charge en fonction de la superficie de l’espace sollicité. Malheureusement ledit texte n’avait pas prospéré pendant longtemps ; aussi tôt il avait été rapporté.
Vous, qui êtes spécialisé sur les questions foncières et domaniales à partir de quels moments dot-on qu’in est propriétaire d’un terrain ?
En l’état actuel de notre droit foncier, le Titre Foncier reste et demeure la seule certification officielle de la propriété. Dès lors, on devient propriétaire d’un terrain au Cameroun, seulement après obtention d’un Titre Foncier sur ledit terrain.
Cette exigence est la marque de la prééminence du droit importé dit moderne sur notre droit local dit coutumier. C’est à se demander si avant 1974, il n’existait pas de propriété foncière au Cameroun ?
Or l’histoire institutions et des faits sociaux du Cameroun nous enseigne que bien avant cette date c’est-à-dire avant l’instauration du Titre Foncier moderne, il existait bel et bien des propriétés foncière coutumières.
Celles-ci étaient certifiées oralement et par la reconnaissance communautaire, sous l’autorité des chefs traditionnels assistés par les notables et des chefs de familles. Cette certification reposait sur l’exploitation paisible de la terre, les témoignages, et le respect des limites naturelles.
La terre étant ici considérée comme un bien inaliénable de la collectivité. Donc si l’on s’en tient à nos réalités coutumières, la propriété précède le Titre Foncier, qui vient seulement alors la certifier.
Dès lors pourquoi ne limiterait-on pas la procédure de certification de la propriété, à ces Attestations coutumière désormais délivrées par les Autorités Traditionnelles, notamment les Chefs de 3ème degré ? Une telle mesure serait plus proche de nos réalités du droit coutumier.
L’on nous fait avoir que cette mesure vise à mieux protéger les droits coutumiers et à réduire les conflits liés à la terre. Est-ce que ce n’est pas tard comme ça ?
Jusqu’ici il ne se fait aucun doute que ces mesures visent respectivement à promouvoir les droits fonciers des Collectivités Coutumières, ou des Communautés familiales et de leurs membres ;
et à améliorer la protection des droits d’occupation et d’exploitation des utilisateurs des terres (…) . Je disais d’ailleurs plus haut dans une précédente réponse que, derrière ces Attestations Foncières Provisoires désormais délivrées par les chefs traditionnels, se cache un esprit positif.
Reste alors que les autorités traditionnelles et administratives, non sans oublier les autres protagonistes du fonciers, fassent preuve de sérieux et de probité chacun en ce qui le concerne. Ces mesures sont certes tardives, mais vaux mieux tard que jamais.
Qu’est-ce qui est souvent à l’origine des conflits domaniaux que l’on rencontre presque partout au Cameroun?
Il ne se fait plus aucun doute que l’insécurité foncière, est désormais endémique au Cameroun. Elle se manifeste par des litiges fonciers incessants, dont les causes restent multiples.
Celles-ci très souvent sont liées à des comportements et pratiques illicites. C’est notamment le cas entre autre de: l’inculture des populations, qui pour la plus part dans un état d’ignorance, confondent tout et se croient alors tout permis.
À cela vient s’ajouter la cupidité des consommateurs véreux de ce bien très précieux et prisé; qui dans la plupart des cas, bien que connaissant les limites de leurs droits y afférents, en abusent souvent consciemment dans l’exercice et la jouissance desdits droits dès que la moindre occasion ou faille se présente.
L’on ne saurait ici ignorer les mentalités corruptibles de ceux des autorités traditionnelles et Agents Publics, qui dans l’exercice de leurs fonctions respectives, foulent délibérément au pied non seulement la réglementation en vigueur en la matière ; mais aussi outrepassent les règles d’éthique et de déontologie administrative y relative.
Si les comportements humains sont ici mis en cause au principal, il n’en demeure pas moins vrai que cet état de chose, soit aussi le corolaire non seulement d’une absence de droits clairement définis ; mais aussi de l’existence des droits contradictoires. C’est notamment la situation au Cameroun, où la gestion foncière oscille entre un droit écrit dit moderne et le droit issu des traditions locales dit droit coutumier.
Ceux-ci chemin faisant sont permanemment en conflit. Toutes choses qui pourraient alors traduire et expliquer la frilosité du système juridico administratif et même technique en charge d’encadrer non seulement l’accès au sol, mais aussi son utilisation rationnelle par tous.
Est-ce qu’il existe même encore les terres non occupées à l’état actuel ?
Le domaine national camerounais, on distingue d’une part le domaine national de 1ère catégorie, constitué des terres effectivement occupées, c’est-à-dire mises en valeurs avant la date de 1974 ; et le domaine national constitué des terres libres de toutes occupation. Si l’on s’en tient à la définition stricte de la notion de mise en valeur, alors il va de soi que la preuve de l’existence des terres libres deviendra complexe et difficile à rapporter.
Voilà pourquoi il est préférable de parler de l’existence théorique de terres de cette nature. Car à la vérité il convient de dire que la plupart si non toutes les terres, même celles apparemment inoccupées physiquement, sont sous le contrôle coutumier des Communautés locales. Celles-ci justifient leur emprise sur ces terres par une occupation ancestrale.
Comment comprenez-vous, la réintroduction des chefs traditionnels dans la gestion des terres quand on sait qu’ils n’avaient plus d’autorité avec les attestations coutumières ?
Quoi que marginalisés dans la gestion du domaine national, les Chefs Traditionnels, n’ont jamais été écartés de la gestion desdites terres. Voilà pourquoi je ne parlerais pas d’une réintroduction des Chefs Traditionnels dans la gestion des terres, mais plutôt d’un renforcement formel de leur implication dans la gestion du domaine national.
Cette amplification de leur implication dans la gestion des terres de cette nature, est perçue comme une réaffirmation de des attributs de l’Autorité coutumière. Cela traduirait alors un début du retour aux sources ancestrales autorité. Tout bon africain traditionaliste, ne peut que s’en réjouir ; à condition que nos chefs traditionnels je ne le dirais jamais assez, fassent montre de probité et d’intégrité morale.
